家を売る際の媒介契約について、種類や特徴などを詳しく解説します。

lntermediary agreement


媒介契約は3種類

  目次



1,媒介契約とは?


2,媒介契約の種類と特徴


3,メリットとデメリット


4,効果的な選択方法は?


5,契約はいつ・誰と交わすのか?必要なものは?


6,契約するときの費用は?







1,媒介契約とは?




不動産の売買取引を行う際は重要事項説明書の交付と説明を行います。売主・買主に対し取引における危険負担を明確にし、引渡し後のトラブルを最少にするという役割ですが、その重要事項説明書を説明するためには資格が必要です。その資格を有しているのが宅地建物取引士であり不動産の取引を行う際は必然的に不動産会社に仲介を依頼することになります。取引の中でも売却や購入を依頼する契約を「媒介契約」といいます。




2,媒介契約の種類と特徴




(種類)下記3種類です。


 1、一般媒介契約

 2,専任媒介契約

 3,専属専任媒介契約


(特徴)


下記表を参照ください。


特徴としては依頼できる不動産会社の数です。「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社にしか依頼できないのに対して「一般媒介」は重ねて何社にでも依頼が可能です。また、レインズへの登録や業務状況報告も「一般媒介」は任意や義務なしとしているのに対し他方の2種類は義務ありとなっています。


媒介契約専属専任媒介専任媒介一般媒介
仲介を依頼する数?1社にだけ依頼複数社に依頼
(1社も可)
自ら買主を探す?×
契約の期間は?3ヶ月以内 (宅地建物取引業法で定められています)
標準媒介契約約款では 
3ヶ月以内
レインズへの登録?
媒介契約締結日の翌日から 5日以内 (不動産会社およびレインズの休業日は除く)に登録しなければなりません
媒介契約締結日の翌日から 7日以内 (不動産会社およびレインズの休業日は除く)に登録しなければなりません
登録は任意です
登録証明書の受取登録証明書を不動産会社から必ず受け取ってください
依頼した情報を確認できる?(売却依頼主向けIDとパスワードを使用)1(機構事務局へ問い合わせください)
業務状況報告
1週間に1回以上文書または
電子メールで報告を受けてください
2週間に1回以上文書または
電子メールで報告を受けてください
報告を求めることは可能です
契約更新は?不動産会社との合意に基づき文書で申し出ます(自動更新契約は認められていません)
成約登録(宅地建物取引業法で定められています)(レインズの規程で定められています)
その他取引状況 2明示型と非明示型 3


1売却依頼主向けIDとパスワード

専属専任媒介と専任媒介の契約を締結した物件の登録証明書には、売却依頼主(売主)向けのIDとパスワードが記載されており、売主はインターネット上の専用確認画面で売却を依頼した物件のレインズ登録内容や取引の現状を確認できます。※一般媒介でも機構事務局にお問い合わせいただき、本人確認を実施させていただいた上で、登録状況等をご回答することは可能です。

2取引状況

専属専任媒介と専任媒介の契約を締結した物件には、レインズに登録する項目に「取引状況」があります。
「取引状況」には、①公開中②書面による購入申込みあり③売主都合で一時紹介停止中のいずれかが掲載されており、売主も掲載されている「取引状況」を確認することができます。

3明示型と非明示型

一般媒介には、「明示型」と「非明示型」があります。
「明示型」は、売却を依頼する他の不動産会社を告知(明示)する契約です。「非明示型」は、媒介契約書の特約に依頼する他の不動産会社を明らかにしない旨を記載し、告知(明示)しない契約です。


※REINS  TOWERを引用  レインズとは何か?





3,メリットとデメリット


○「一般媒介


□ メリット

1,レインズへの登録をしないことで、情報の提供数を一定の不動産会社や希望者へ制約することができる。(公に公表したくない場合に便利)

2,希望の不動産会社へ、何社でも重ねて売却依頼ができる。


■ デメリット

1,何社にも重ねて依頼している場合は、不動産会社が問合せする際に窓口会社が多くて混乱します。

2,物件の公表を控えている場合は、売却までの時間を要する可能性があります。

3,状況報告が義務となっていない為、自分から確認しなければならない。


(注)「一般媒介」は不動産会社にとって、下記《例》の通り少しやっかいな契約の種類です。

《例》1,せっかく広告費を多額に費やしたのに、他の不動産会社が買主を発見したため、1円の収入にもならなかった。

《例》2,せっかく情報提供したのに、その不動産会社が買主を発見したあげく売主と直接「一般媒介」契約を行ったため、1円の収入にもならなかった。

※お察しいただけると思いますが、「広告費はできれば控えたい」・「物件の紹介はできれば控えたい」と不動産会社が思ってしまうことが考えられます。


「専任媒介」


□ メリット

1,レインズに登録することで、地域の全ての不動産会社に一斉に情報提供したのと同様の状況となります。(登録している不動産会社全社が閲覧できます。)

2,窓口の不動産会社が1社のため、不動産会社が情報の問い合わせや在庫の確認をする際もスムーズにできます。

3,状況報告が2週間に1度行われる為、反響状況や進捗状況を把握し易くなっています。


■ デメリット

1,依頼した不動産会社の広告の仕方や情報提供の仕方が鈍いと感じても、媒介契約を解約しないと他社へ直接依頼はできません。

2,公に広く物件の情報が公開され易くなります。(あまり公にしたくない場合は、窓口の会社にしっかり伝えましょう。)


「専属専任媒介」


□ メリット

1,「専任媒介」と同じです。


■デメリット

1,,自ら発見した相手方と契約又は交換の契約締結はできません。

※「専属専任媒介」は、「専任媒介」と比較して上記のデメリットの違いしか無いためかあまり用いられません。



4,効果的な選択方法は?


 

○ 早く売りたいー「買取」及び「専任媒介・専属専任媒介」

○ 高く売りたいー「専任媒介・専属専任媒介」

○ 非公開で売りたいー「一般媒介」

※非公開で売却したい場合は不動産会社に対し、ハッキリと申入れて下さい。




5,契約はいつ・誰と交わすのか?必要なものは?


○ いつー  売却価格が決定したら契約します。

○ 誰とー  不動産会社と契約します。

○ 必要なものー本人確認事項となりますが、写真付き証明書(免許証など)と共有名義であれば全員の売却意思を確認します。



6,契約するときの費用は?


契約するときの費用はかかりません。但し、売買契約が成立に至った際は、媒介契約の報酬額に基づいて、売買契約締結時と売買契約決済時に半額づつ支払うのが通常です。

一般媒介と仲介手数料の計算について







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