買主に引渡す不動産と契約内容が適合しないと売主が責任を負うことになります

瑕疵担保責任に変わって制定された契約上の売主の責任のこと


目次


1,契約不適合責任(不適合責任)の具体的な内容について
 □ 不適合責任とは
2,不適合責任を追及されるとどうなる?
 □ 追完請求
 □ 催告解除
 □ 無催告解除
 □ 代金減額請求
 □ 損害賠償請求
3,売主が注意したいポイント
 □ 売却する不動産の不具合等を徹底的に調査・把握することが重要
 □ インスペクションを実施する
 □ 契約不適合責任の期間を設定する
4,まとめ






1,契約不適合責任(不適合責任)の具体的な内容について


□ 不適合責任とは
売主は、引き渡す不動産の種類や品質について、売買契約の内容と適合させる責任を負います。引き渡す不動産の建物部分や設備などの不具合の内容を契約書に記載しないと、買主から不適合責任を追及されることになります。





2,不適合責任を追及されるとどうなる?


買主から不適合責任を追及されると、売主は補修や契約解除及び損害賠償請求を受けることになります。



□ 追完請求
売買される不動産が契約の内容と合致しない時に買主が以下の内容を売主へ求めることが出来ます。
不動産の修補
代替物の引渡し
数量が不足しているものの引渡し


例えば、戸建て住宅の売買において給湯器が故障していたにもかかわらず、その不具合が契約書に記載されていなかった場合は、売主へ給湯器の修理もしくは交換を買主が請求できます。


□ 催告解除
追完請求したにもかかわらず売主が応じない場合は、買主は期限を定めて契約解除を予告できます。契約を解除すると、契約は最初からなかったものとして取り扱われます。


□ 無催告解除
追完請求したにもかかわらず、売主が履行を拒否した場合は、買主は契約を無催告解除できます。無催告解除の場合は、催告解除と違って期限を定めることなく直ちに契約解除が可能となります。


□ 代金減額請求
追完請求したものの、売主が期限内に追完しない場合は、買主は契約不適合の度合いに応じて代金の減額請求ができます。買主は無罪告示解除と代金減額請求のいずれかを選択することができます。


□ 損害賠償請求
不適合の度合いが代金減額請求だけでは補いきれないと判断される場合は、買主は売主に対して損害賠償請求することも可能です。




3,売主が注意したいポイント


売主は不適合責任に関して何に注意すれば良いのか?



□ 売却する不動産の不具合等を徹底的に調査・把握することが重要
売主が責任追及リスクを軽減するには、売却する不動産の状態を徹底的に調査・把握することが重要です。何らかの不具合がある場合は、必ず売買契約書または告知書などに記載し、不具合については責任を負わないと明記する必要があります。売買契約書など必要書類を作成するのは不動産会社です。不動産会社から契約書の案文が提出されたら、内容を入念に確認しなければなりません。


□ インスペクションを実施する
不動産の不具合をできる限り把握するためにインスペクション(建物状況調査)の実施が重要です。 軒下や屋根裏を調査しないと見つからない、シロアリ被害や躯体の腐食などを調査してもらえます。引渡し後に発見し、減額や契約解除になることを防ぐ為にもできる限り実施しましょう。

□ 契約不適合責任の期間を設定する
買主が「不備を知った時から1年間」は責任を追及する権利があります。それでは、引渡しがあってから何年後でも請求できることになりますので、責任の期間を双方が合意のうえ2年程度と契約書に記載するのが良いでしょう。

※契約不適合責任は売買契約書で免責とすることも可能です。買主からの減額交渉を受ける代わりに、契約不適合責任を免責とするようなケースもあります。




例外的に契約不適合責任の免責が無効となるケースがあります
1,売主が、契約内容に適合しないことを知りながら、買主に対し、これを告げなかった場合
2,売主自らが第三者のために権利を設定したり、第三者に対し、目的物を譲渡した結果、契約内容に不適合をもたらした場合
3,売主が宅建業者である場合、2年未満の期間設定は無効
※契約不適合責任を免責としていても、上記の3点に当てはまってしまうと買主からの責任追及を免れない可能性があります。




4,まとめ


売却する不動産の状況については徹底的に調査し通知漏れが無いようにしましょう。
インスペクション(建物状況調査)を実施することにより、引渡し後のトラブル回避に努めましょう。
不動産会社作成の契約書に記載漏れが無いよう、しっかりと目を通しましょう。

契約不適合責任期間を設定・明記しましょう。

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