不動産を売却して譲渡損失が生じた場合の損益通算と繰越控除につて

「令和3年9月1日現在の法令」

個人が、土地または建物を売却して長期譲渡所得または短期譲渡所得の金額の計算上売却損失(譲渡損失)の金額が生じた場合は、その損失の金額を他の土地または建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失金額がある場合でも、事業所得や給与所得などの所得と損益通算することはできません。


なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を売却(譲渡)したときに生じた売却損失(譲渡損失)の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、売却(譲渡)をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その売却(譲渡)の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。


(注1)長期譲渡所得とは、不動産売却(譲渡)の年の1月1日における所有期間が5年を超える土地または建物の売却(譲渡)による所得です。

(注2)短期譲渡所得とは、不動産売却(譲渡)の年の1月1日における所有期間が5年以下の土地または建物の売却(譲渡)による所得です。


※国税庁のホームページを引用

マイホームを買い換えた場合の譲渡益の繰り延べにつて

特定のマイホームを売却した譲渡益を新たなマイホーム購入に使った場合(買い換えた場合)、新たに買換えたマイホームを売却するまで、その譲渡益を繰り延べする特例があります。

税制上、損益通算ではありませんが、キャッシュフローの観点からマイホームの売却益を買換え時の購入支出と相殺できることになります。


1,000万円で取得した(旧)マイホームを1,500万円で売却し、3,500万円の(新)マイホームに買換えた場合、500万円の譲渡益は買換えた(新)マイホームの取得資金に充てたものとされ課税されません。その代わり、買換えた(新)マイホームを売却するときは、買換え前の(旧)マイホームの取得価格1,000万円と買換え時の上乗せ支出額2,000万円の合計額を取得費として譲渡益が計算されます。なお、譲渡益をマイホームの購入の際に使い切っている場合、譲渡益はなかったものとみなされます。


適用の要件

・売却した年の1月1日時点で居住期間(所有)が10年超であること。

・自己が居住しなくなってから3年以内の売却であること。

・売却したマイホームについて3年以内に一定の特例等を受けていないこと。

・売却した年の前年から翌年までの3年以内に買い替えること。

・買い替える建物が築25年以内又は、一定の耐震基準を満たしていること。

・買い替える建物の土地面積が500㎡(約151,25坪)以下で床面積が50㎡(約15,12坪)以上であること。

※参照:国税庁ホームページNO3355特定のマイホームを買換えた時の特例

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※国税庁のホームページを引用

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