住宅系の緩和について

Concept

「山形市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例」の概要(平成29年6月1日施行)

1 条例改正の目的

山形市では、市街化調整区域内で行う建築行為を制限しています。特に、住宅については、原則として農業従事者やいわゆる地縁・血縁者の住宅建築しか認めてきませんでした。
このたび、「山形市都市計画法第34条第11号の規定に基づく土地の区域の指定等に関する条例」の全部を改正し、市街化調整区域の集落内に点在する空き家や空き地を有効活用しながら、新たな移住・定住の促進や二地域居住を誘導し、誰もが暮らせる集落を形成しようとするものです。

2 条例改正の主な内容

(1)法第34条第11号(*1)の規定に基づく土地の区域の指定の拡大
 改正前改正後
区域市街化区域(飛地の市街化区域又は用途地域が工業専用地域、工業地域及び準工業地域である区域を除く。)に隣接する集落市街化区域(飛地の市街化区域又は用途地域が工業専用地域、工業地域及び準工業地域である区域を除く。)に隣接又は近接(500m以内)する集落
用途戸建住宅・店舗等兼用住宅戸建住宅・店舗等兼用住宅
宅地分譲・建売分譲・共同住宅

*1 法第34条第11号…市街化区域に隣接又は近接し市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、概ね50戸以上建築物が連たんしている地域のうち、条例で指定する区域で行う開発行為をいう。

(2)法第34条第12号及び(*2)令第36条第1項第3号ハ(*3)の規定に基づく土地の区域等の指定
  • ア 既存集落区域
     都市計画の決定前から市街化調整区域内に存在している集落又は自然的かつ社会的諸条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる集落で、概ね50以上の建築物が連たんしている区域
  • イ 拠点集落区域
     羽前千歳、漆山、蔵王、高瀬、楯山、東金井、南出羽の各駅を中心とする半径500mの範囲の集落の区域
既存集落区域及び拠点集落区域における用途
区域用途
既存集落区域戸建住宅・店舗等兼用住宅
宅地分譲・建売分譲
拠点集落区域戸建住宅・店舗等兼用住宅
宅地分譲・建売分譲・共同住宅
  • ウ 開発審査会提案基準で定める定型的なもの
    現在の山形市開発審査会の審査基準のうち、定型的なもの(13項目)について、規定します。
    ≪主なもの≫
    • 土地収用法に規定する事業の施行による建築物等の移転のために行う開発行為等
    • 除雪車等を保管するための車庫の建築
  • *2 法第34条第12号…市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当である開発行為として、条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を定められたものをいう。
  • *3 令第36条第1項第3号ハ…開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の許可の基準として、市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当である建築物の新築、改築、用途の変更等として、条例で区域、目的又は用途を定められたものをいう。

3 開発行為等を許可しない区域

 上記に該当する場合であっても、法令で定める基準等に基づき、開発行為等の許可を行わない区域は、主に次の区域となります。なお、詳細については規則で定めます。

  1. 令第8条第1項第2号ロから二まで(*4)に掲げる土地の区域
    • 農振農用地区域
    • 農地転用が見込まれない農地の区域
    • 保安林の区域
    • 土砂災害特別警戒区域
    • 急傾斜地崩壊危険区域
  2. 地区計画を定めた区域
    地区計画に沿った計画であれば、開発許可の必要はありません。
  3. 都市施設(道路や公園等が都市計画決定された区域をいいます。)の区域
  4. 山寺地区及び蔵王温泉地区
    これらの地区は、観光地の景観に配慮したふさわしい建築物等の立地基準を今後別途定めるため、本条例による区域等の指定は、当面行わないものとします。

*4 令第8条第1項第2号ロから二…溢水、湛水、津波、高潮等による災害のおそれのある土地の区域、優良な集団農地その他長期にわたり農用地として保存すべき土地の区域、優れた自然の風景を維持し、都市の環境を保全し、水源を涵養し、土砂の流出を防備する等のため保全すべき土地の区域をいう。


※山形市公式ホームページを引用



法第34条第12号区域【既存集落区域】


予定建築物の用途

要件

戸建住宅
敷地面積:原則200平方メートル以上500平方メートル以下
高さ:12m以下
建ぺい率:70%
容積率:200%
店舗等兼用住宅
敷地面積:原則200平方メートル以上500平方メートル以下
高さ:12m以下
建ぺい率:70%
容積率:200%
延べ面積の50%以上が居住用、かつ、店舗等の床面積が50平方メートル以下
宅地分譲(建売分譲)
敷地面積:原則3,000平方メートル未満
1区画200平方メートル以上
高さ:12m以下
建ぺい率:60%
容積率:150%
  • ※令和4年4月1日より法第34条第12号区域内の土砂災害警戒区域及び浸水想定区域(想定浸水深3.0m以上の区域)について規制が強化されました。お探しの土地が浸水想定区域(想定浸水深3.0m以上の区域)の場合は、担当者にご確認ください。

  • ※お調べの土地が境界付近の場合は、まちづくり政策課にご相談下さい。
  • ※条例は平成29年6月1日施行(令和4年4月1日改正)です。
  • ※町名・字名の地区分類は、国勢調査の町丁別区分によるものです。
  • 指定区域一覧1

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