売主・買主は契約時などに取決めた条件を履行しなければなりません

売主が中古住宅などを売却する場合を解説します

中古住宅などをお引渡しする際の準備と注意点



      目次


1,建物のお引渡しについて

□残置物の処分と引っ越し先の決定

□クリーニングと修繕工事

  

2,土地のお引き渡しについて

□境界標の設置・明示

□越境問題などの解決


3,登記関係について

□住宅ローンの抵当権抹消

□所有権移転準備と注意点





1,建物のお引渡しについて


□ 残置物の処分と引っ越し先の決定

売買契約締結後に引っ越しを行う場合は、引き渡しまでの期間を3ヶ月程度と契約書に記載するケースが多いです。もちろんお客様毎に事情が違いますので、売主と買主が相談をして決めることになります。期日を決めて契約するもののお引渡し日は多少前後します。但し、意図的に遅らせたり怠慢な行動で引渡し日が大きく遅延するなどの行為がある場合は、債務不履行となり違約金や損害賠償の対象となる場合がありますのでご注意下さい。速やかに転居先を契約し、建物内や敷地内に残置物を残さないようにしなければなりません。


□クリーニングと修繕工事

買主及び売主が引渡しの条件を提示するケースがあります。例えば、「照明器具及びカーテンは全部撤去してほしい」・「退去後にハウスクリーニングを実施してほしい」・「敷地内の庭木や灯篭を撤去してほしい」など物件によって様々です。また、設備の不具合に関する修繕や室内外の一部補修が条件となることもあります。お互いが合意した約束は履行の義務がありますので必ず実施しなければなりません。   

   



2,土地のお引き渡しについて


□境界標の設置・明示

隣地との境がハッキリしない場合や境界標が無い場合は、隣地との境界を決めて境界標を設置して買主に引き渡ししなければなりません。境界がハッキリとしている場合は「ここが境界です」と明示します。 


□越境問題などの解決

隣地所有者との間で越境問題がある場合はできるだけ早く解決しなければなりません。例えば、土留めのブロックが壊れて隣の敷地に大きくせり出している場合は、速やかに修繕工事を行い問題を解決する必要があります。




3,登記関係のお引渡しについて


□住宅ローンの抵当権抹消

住宅ローンの残債が残っている物件の売却の際は、抵当権を設定している金融機関から司法書士に対して、抵当権抹消の委任状を事前に用意してもらいます(残代金決済に金融機関が同席して手続きする場合もあります。)。媒介不動産会社が段取りしてくれますので、ご自身であれこれと動く必要はありませんが、抵当権の抹消ができないと所有権移転が出来ない為、お引渡しもできなくなることを覚えておきましょう。


□所有権移転準備と注意点

所有権を移転する為には、登記の権利部(甲区)(乙区)に記載される、抵当権・根抵当権・質権他などを抹消する必要があります。媒介不動産会社や金融機関・司法書士などにより十分に確認を行い進めますが、引渡し直前に「仮差押」などにより残代金決済ができなくなるケースがあります。それは、売主による固定資産税の未納などが原因でおきる行政による「仮差押」です。お引渡しの条件をしっかりと履行できるように税金の未納などが無いよう注意しましょう。




4,まとめ


不動産のお引渡しは、登記及び対象不動産を買主・売主合意の基に条件を履行して成立します。相手方に迷惑が掛からないようお互いに細心の注意を払い、常にスケジュールを前倒しできるように進めましょう。



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